作者：林建

　　目前拥有特级资质的建筑企业，很多都已经开展房地产业务，其中不乏地产市场的佼佼者，甚至有些已完全转型为房地产开发公司；尚未进入房地产开发领域的建筑施工企业很多也是跃跃欲试。下表是部分建筑施工企业成功进入房地产领域的例子。

　　在1994年以前，进行房地产开发的建筑施工企业主要以国有企业为主，珠三角、浙江等少数经济发达地区的民营房建施工企业开始对房地产开发的探索；
　　1994年中央政府对房地产行业进行宏观调控后，大批房地产开发企业因为资金问题倒闭破产，留下大量烂尾楼，烂尾楼改造成为部分新兴房地产开发企业的首个房地产开发项目；
　　1998年中央政府出台住房改革方案后，商品房成为主要住房产品，房地产开发商不断涌现，非房建类施工企业也开始进入房地产开发行业；
　　2004年中央政府出台文件，规定土地转让必须采用“招、拍、挂”方式，房地产开发行业正式进入市场化运作阶段。
　　总体来看，1998年前建筑施工企业进入房地产开发领域，多以机会型为主；随着房地产市场的市场化程度越来越高，目前建筑施工企业进入房地产开发领域多是有计划的战略转型。

　　一、建筑施工企业进入房地产开发领域的优势

　　建筑施工企业（尤其是房建企业），作为房地产开发企业的乙方，介入房地产开发的施工环节，应该说相比其他非建筑施工企业进入房地产开发领域具有相对优势。
　　下表为房建类建筑施工企业、其他建筑施工企业、非施工企业与房地产开发所需能力的比较。

　　　　比较结果显示，房建类施工企业进入房地产行业的优势最大，其他施工企业次之。目前房建类施工企业涉足房地产开发领域成功案比较多也证明了这一点。具体体现在：
　　1、行业相关度高、工程项目管理能力强
　　建筑施工企业（尤其是房建企业）参与房地产开发的施工环节，行业关联度高。建筑施工企业的分包商管理模式与房地产开发企业管理供应商的模式有相似之处，在工程管理的具体执行上甚至比业主（房地产开发公司）更专业；专业工程项目管理人才为从事房地产开发业务提供了有力的保障，施工企业本身的技术资源、施工优势，也有利于工程项目质量的控制，为其建造房地产**项目奠定了良好的基础。很多建筑施工企业的工程项目管理人才流向房地产开发公司就是一个证明。
　　2、有一定的资金和资源积累
　　建筑施工企业虽然利润率不高，但产值规模比较大，尤其是大型建筑施工企业都有一定的资金积累，与银行大多也建立了长期稳定的合作关系，资信能力较好，融资渠道相对畅通；建筑施工企业在开展施工业务中也积累了一定的市场资源（政府关系、客户资源、供应商资源等），有助于房地产开发业务的开展。

　　二、建筑施工企业进入房地产开发领域的挑战

　　建筑施工企业作为工程承包方，虽然在工程施工环节有优势，但毕竟房地产与建筑施工存在较大的差异，房地产开发涉及的内容远远超过建筑施工，需要的专业知识和能力也高于建施工企业。下表为房地产开发企业与建筑施工企业面临的管理环境的比较。

　　　　通过比较发现，建筑施工企业进入房地产领域面临如下挑战：

　　1、产品模式和品牌的挑战

　　建筑施工企业不面向最终用户，最终用户（购房者）就算有所耳闻也很难将其与优秀的地产商联系在一起。房地产品牌的建立需要一个过程，施工企业要付出较大的创业成本。经过一段时间的积累，施工企业才可能通过优质的地产项目逐步树立房地产品牌。

　　2、资源的挑战

　　施工业务是劳动密集型，而房地产业务则是资金密集型，同时还需要土地、政府关系等特殊资源，作为资源整合型企业，房地产开发企业需要管理的公共关系、供应商类别和数量更多，这些都是建筑施工企业开展房地产开发业务的挑战。

　　3、人才的挑战

　　房地产开发的价值链比单一的工程施工价值链长，建筑施工企业主要以技术和施工人员为主。除工程管理外，房地产企业更关注决策、资源整合，房地产开发企业主要以管理人员为主，能做好施工业务的人员不一定能做好房地产开发。

　　4、风险管理的挑战

　　房地产开发财务风险较大。施工企业按图施工，根据工程进度收取工程款，有变更还可以签证索赔，风险相对较小，很少有施工企业因资金链断裂而破产的例子。房地产开发周期长，房地产企业在项目开发之前需要支付大量的现金以获得土地，但离开盘销售、资金回笼的时间短则一年，长则数年，财务成本和财务风险均比较大。国土资源部明确规定：“土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。”

　　房地产开发政策风险也比较大。政府对土地资源的开发和使用计划直接影响到土地的供应；贷款利率、交易政策、各种税费等对房屋的流通状况和价格也有较大影响，每次宏观调控对房地产开发企业的资金链都是一个考验。

　　总之，房地产开发比单纯的建筑施工风险更大，不确定因素更多。建筑施工企业进入房地产开发领域需要关注、识别、控制风险，预防一着不慎把多年做建筑施工的积累消耗于一旦。

　　三、施工企业进入房地产的策略建议

　　房地产作为基础产业和资金驱动型行业，受宏观经济周期和政府政策的影响会出现波动。但是我国经济长期高增长，城市化进程将持续推进，随着城市人口的增加，加上人均住房面积的扩大，仅城镇新增人口住房需求就会给房地产行业带来巨大的市场空间。整体多种因素决定了中国房地产市场需求前景长期看好，房地产市场仍有很大的发展空间。对于大型建筑施工企业（尤其是房建企业）进入房地产开发领域是值得尝试的战略转型。

　　在战略转型前，建筑施工企业需要关注业务切入模式和目标市场的选择，在持续发展中需要关注关键资源、加强人力资源管理，并逐步建立和完善适合房地产开发业务的流程管理体系。

　　1、业务切入模式和目标市场选择

　　“万事开头难”。区域型中小建筑施工企业可“借船出海”，采取参与廉租房/经济适用房建设、项目合作等方式进入房地产开发领域；对于大型建筑施工企业可“独自扬帆”，采取收购项目公司/中型房地产开发公司、以工程换地、自有土地开发等方式进入房地产开发领域。

　　房地产市场区域性比较强，房地产市场受当地经济发展水平、文化习惯和社会环境的影响。在建筑施工企业进入房地产开发的初期，可以选择自身熟悉的区域（如公司总部所在地或主要建筑施工业务的开展地），充分利用已有的市场资源、社会资源。同时采取“农村包围城市”的方针，先从二、三线城市做起。

　　2、关注关键资源，加强人力资源管理

　　房地产开发既要“埋头干活”，更要“抬头看路”。需要提高对宏观趋势的判断及对关键资源的整合能力；需要密切关注相关政策，与政金融机构、关键合作伙伴、供应商保持良好的合作关系。建筑施工企业做房地产业务时要重点关注土地、资金等开展房地产开发的核心资源和必要条件。

　　建筑施工企业要积极吸纳和培育房地产开发的相关专业人才，如策划、融资、营销等方面的人才；同时要根据房地产开发人力资源与施工企业人力资源构成的特点，调整人力资源的管理策略，以有利于吸引和培育房地产开发所需要的人才。

　　3、建立和完善流程管理体系

　　房地产业务是一项集项目开发、经营、营销、物业服务等于一身的系统工程，新入行的建筑施工企业需要学习先进房地产企业的运作经验，并在实践中不断积累经验，强化和逐步细化房地产项目运营所必须的业务流程和作业体系，减小经营风险。


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